本文摘要:[摘要]本文以中国房地产行业为研究对象,运用哈佛学派的“结构-不道德-绩效”框架(即SCP框架)进行现代科学分析。

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[摘要]本文以中国房地产行业为研究对象,运用哈佛学派的“结构-不道德-绩效”框架(即SCP框架)进行现代科学分析。分析表明,我国房地产行业属于区域寡头垄断行业,房地产投资结构不合理,保障性住房投资比例略小。建议政府提高中低收入人群的福利待遇,进而推进和完善保障性住房的制度和政策,推出适当的宏观调控,促进房地产市场的健康发展。

【关键词】房地产行业;市场结构;竞争是不道德的;经营业绩2003年,中国房地产投资占固定资产投资总额的18.4%,据中国官方报纸预测,未来五年中国大陆房地产开发投资将超过3580亿元人民币。它标志着政府政策的相继实施,仍处于发展初级阶段的中国房地产业正在走向成熟简化和健康简化的道路上艰难前行。一、市场结构(一)市场集中度房地产行业的产品有其自身的特点,即不能在空间上移动,所以项目一旦完成,就确认了其所属的市场区域。

虽然消费者可以在全国范围内自由选择消费的产品(这种可能性由于家庭或工作等社会原因无法构建),但产品不具备在全国范围内流动的特点,使得市场集中度这一全国性指标失去了意义。即使计算区域集中度,也不会因为区域分化困难,区域内不平衡而无法发展。

在中国的大城市、中小城市,一家或几家市场势力较强的房地产企业一般控制当地的主要市场份额,而大多数小企业在较小的份额中争夺一个份额。所以,总体来说,中国的房地产市场是一个区域性市场。作为住宅的物质载体,每个小区都具有不可复制的地域特色,因此可能构成住宅的垄断。这种区位上的垄断和住宅产品的垄断使得小区内的住宅结构处于寡头垄断状态。

(二)产品差异化1992年,广州天翔花园售出广州市场首台跃进单元;2000年,广州首卖三层公寓;紧接着2001年,“世纪村”将私家园林引入多层住宅,这在当时的中国还是第一次。同时,开发商在建筑外观上也借鉴各国的风格,尽可能表现出多样性;住宅产品种类繁多,如青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、道教住宅、家庭住宅、标准化住宅等。以满足消费者的口味。

这一系列的户型或概念创意是不道德的,是开发商在引导消费者建构产品差异上的努力。产品质量仍然是消费者特别关心的问题。由于房地产产品市场不存在严重信息不均衡,消费者应该区分不同开发商获得的产品质量,除了要求专门的购买顾问见面出售之外,他们往往不愿意出售知名房地产企业获得的房子。

然而,低调的房地产企业因为消费者对其品牌的信任而获得了高市场力。比如万科集团在北京的房地产项目,相对于同区域其他项目,平均售价高达每平米1000元左右,在其他城市,平均售价高达周边项目的20%左右。但由于我国房地产行业属于区域寡头垄断市场,在区域内具有独占地位的房地产企业一般都有相当大的市场势力,可以在不制造太多产品差异的情况下获得较高的经济利润,因此在提高产品质量方面也缺乏压力和动力。

这也包括所谓的名牌企业,在质量上骗骗消费者没有什么不道德的。截至2002年,在180多起工程质量问题造成的公害中,约有140起是房屋质量问题造成的,约占80%。

(三)转移壁垒从技术角度看,我国房地产企业基本不存在转移壁垒。由于住宅产品的模仿性很强,一个项目的技术优势只是短期的;再加上房地产企业的资源整合功能,新调入的企业只要能把项目分包给技术较低的施工队伍,就要解决问题产品的技术问题。

中国房地产行业不存在的进入壁垒主要是政策导向的,这也是由于中国房地产行业过度集中和缺乏竞争,导致政府采取了一些不同的措施。土地和资金是房地产开发不可或缺的两个前提。

为了整顿房地产市场,提高房地产行业管理体制的门槛,政府实施了一系列土地政策和金融政策。一方面,长期以来,我国商业用地协议出让比例居高不下。截至2003年,仅R&D圈所占土地就超过3万平方公里。

早在2002年5月9日,国土资源部就下发了11,《招标、拍卖会、上海证券交易所转让国有土地使用权规定》号文件,取消了延续多年的土地协议出让模式,拒绝各类商业用地,必须通过招标、拍卖或上交所进行公开交易。虽然之后还有一些土地流转的暗箱操作者,但毫无疑问,这为一些市场势力过大,收购了近百块土地的小企业,以及多年来靠寻租收购土地的大中型企业,设置了一个瓶颈,从而提高了生存性、可玩性和进入门槛。

另一方面,中国的R&D企业过于依赖银行贷款。2003年,银行贷款占房地产开发企业资金来源的23.8%。

有鉴于此,政府实施了一系列政策。明确一点,比如开发商自有资金必须是30%;事务所的房地产贷款余额和总贷款余额不得超过30%;个人住房贷款每月不能提供高达50%的家庭收入。

这样,不仅房地产企业的资金来源不会受到影响,居民的住房消费也不会产生适当的影响,从而影响房地产企业的经营业绩。(1)不同价格的楼层以不同的价格出售,这是房地产市场上流行的价格种族歧视方式。因为不同楼层的价格差异并不反映它们的成本差异,所以几乎是房地产企业根据消费者偏好约定的价格体系。

近几年房价持续大幅上涨,之后有下降趋势。一方面,住房市场需求的减少造成了房价的大幅下跌,房价的下跌钳制了投资房的大规模快速增长,从而给房价的下跌带来了双重钳制效应。另一方面,从供给的角度来看,土地市场有着充裕的需求,以至于地价持续上涨,进而导致房价下跌;此外,由于2003年非典、“信贷减少”和建材价格上涨,房地产企业必须将成本转嫁给消费者;此外,开发商忽视消费者的利益,为了高利润地持续大量供应高档商品房,而中低档住宅供应不足,一般情况下必然会大幅提高房价;甚至在一些城市,房地产企业公开或私下发起价格串通,垄断定价。

到2005年2月,上海房价收入比已经是13倍左右,严重欠下了未来。按照世界银行的衡量标准,一个国家居民经济能力的承受范围是3~6倍。(二)不道德广告随着房地产行业竞争的加剧,我国房地产企业的广告费用大幅降低。

这不仅通过获取合适的信息增加了消费者的搜索成本,而且进一步增强了房地产产品的主观差异化,不利于提高品牌知名度和美誉度,进而影响我国房地产行业的绩效。但与此同时,中国房地产行业的虚假广告问题也更加引人注目。i
由此可见,中国房地产企业为了追赶利润,一方面通过加强广告投放量,竞相移动消费者的市场需求曲线;另一方面,故意误导或愚弄消费者的不公平竞争和不道德行为也在发生。

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